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房地产融资渠道现状难题如何破?

58trz.com 58投融资 2018.03.14
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  中国房地产融资全面步入高成本、高杠杆时代,银行业先后大肆整理表外业务、加速了房地产融资的困境。民间私募基金、信托债、委托贷款、地下钱庄等灰色融资渠道难以为继,资金收紧房企融资断流楼市泡沫吹弹即破。


  银行贷款缩减


  今年1-4月房地产开发企业到位资金3.72万亿元,同比增长4.5%,较1-3月份回落2.1个百分点。除了贷款和自筹资金维持正增长外,其余资金来源均出现下降,银行贷款独立支撑房企资金链的局面依然如故。


  由于银行贷款一直是中国地产的主要融资渠道,因此在过去三四年中,随着国内银行提高风险管理水平,中小型开发商获得银行贷款已经变得更为困难。数据显示,2012年建设银行开发贷余额减少了33.9亿元,尽管2013年建设银行并没有公布数据,但业内人士预计其开发贷再度缩减。工商银行2013年开发贷余额同比下降86亿元。对于2014年,各大银行均表示将严格控制,建设银行更公开表示将严格控制房地产开发贷款总量,工商银行则表示今年开发贷余额有望继续保持下降趋势。


  而央行各季度金融机构贷款投向统计显示,商业银行对开发贷款持更加审慎的态度,地产开发贷款已连续4个季度同比增幅下滑,从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。


  海外发债成本看涨


  尽管美国量化宽松政策的退出节奏日益清晰,但是在国内融资收紧的背景下,房地产开发商的境外融资规模持续大幅攀升,以提前应对国内未来可能更紧张的融资环境。


  随着美国量化宽松政策的逐步退出,海外发债的成本也日益上升。此外,开发商在将海外募集的资金汇入内地时,还将支付一些额外成本。业内人士预计,在美国量化宽松政策退出之后,内地中小房企海外发债的融资成本将与信托融资不相上下。


  为缓解当前房地产企业融资困境,解决广大会员企业的迫切需求,投融界将于2014年5月29日举办专门针对房地产行业投融资商务沙龙,聚合房地产企业家、行业专家、政府部门、资本机构的资源,提供房地产行业投融资信息的共享平台。


  借道委托贷款被遏制


  当然,中国从不缺乏变通手段。实际上自从中小房企难以获得银行传统贷款后,开始通过银行表外业务获得贷款,其中就包括各类型基金、委托贷款等变通模式。


  近日,人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》,就规划同业业务经营行为,加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。


  这使得商业银行的表外业务逐步被回流表内,快速增长的同业业务将被遏制,使得一些灰色融资渠道变得无以为继,一些依托银行灰色业务的民间融资也相继收紧房贷。在直接融资云山雾罩之时,现阶段房企的融资百上加斤。


  


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